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リッチアフィリエイト【究極の錬金術】

REIT(不動産投資信託)とは?市場と今後の動向について

前回は、『アフィリエイトの確定申告やり方・方法【青色・白色】』についてお話させていただきました。

確定申告は、アフィリエイターにとって必要不可欠なことが多いので、収益を上げている方はぜひご覧くださいね。

今回は、最近私が投資しているREITについてお話させていただこうと思います。

というのも、現在キャピタルだけでもかなりの儲けが出ているのですが、年間利回りでも約40%でぶん回していてとても面白いので、まだREITを知らない方のためにお話させていただきます。




REIT(不動産投資信託)とは?

はじめに、REITについてご説明したいと思います。

REITは、投資信託の一種で有価証券ではなく不動産を対象とし、投資家から集めた資金を元にオフィスビル、マンション、商業施設などを購入し、それらからの家賃収入や売却益を投資家に分配するという金融商品です。

REITに投資するのは、プロが多いと言われており、不動産価格の先行指標になるとされています。

つまり、REITは不動産市場に直結する要素を持っているため、不動産業界関係者は常に動向をチェックしておかなければなりません。

また、通常不動産投資を行う場合は、自己資金+銀行からの事業性融資で、数百万円~数千万円という大金で不動産を購入し家賃収入を得るのに対し、REITは非常に少額で不動産投資を行い、毎月家賃収入の代わりに分配金を受け取ることができます。

さらに、現在の不動産市場を考えるとリアルな不動産投資では年間利回り8%~10%以上であれば優秀とされますが、REITでは、年間利回り20%越えということも可能です。

実際に私が保有している全REITの年間利回りは40%以上を越えており、リアルな不動産と異なり、家賃収入を手軽に得ることができ、売りたいときに売れることが最大のメリットではないかと思います。

 

今後、日本の不動産市場は寒くなる?

一言でREITといってもその投資対象やフィールドは多岐に渡りますし、世界中の不動産投資を行っているREITもあります。

現在、日銀によるマイナス金利を導入による住宅金利引き下げを受け、『今が家の買い時』と謳っていることをよく耳にしますが、全くそんなことはありません。

というのも、東京オリンピック後に不動産市場が冷え込み、不動産価値が下落することはおそらく避けて通ることはできません。

現在、全国の空き家率は平均13%で、都心のワンルームマンションに限っては空き家率約30%とされています。

また、その状況下でオリンピック後に選手村の約6000戸が民間に分譲されることになっていますが、オリンピック後にインバウンドが低下することがあれば、まず間違いなくリアル不動産投資をされている投資家には厳しくなるでしょう。

2040年には、日本の空き家率は40%にもなると予想されているため、今からリアルな不動産投資に手を出すことは非常にリスキーだと言えます。

その点、REITでリスク分散させておけば、不動産市場が下向きになったときも傷口を最小限で抑えることができます。

また、私の予想ではまだまだREITの基準価格は上昇するので、積極的に投資しようと考えています。

REIT

 

REITでの稼ぎ方は?

REITでの稼ぎ方は大きく分けて2つあり基本的に株式と同様です。

毎月分配金による受取り or 再投資

キャピタルによる差額益

まず、REITの代名詞ともいえる毎月の分配金で稼ぐ方法ですが、各銘柄により一口当たり50円~250円の配当金が毎月支払われます。(業績により分配金が支払われない場合あり)

もちろん、この分配金を不労所得のように得ていく方法も一つなのですが、得た毎月分配金を同銘柄に再投資するという選択肢もあります。

後者は積立の要素が大きく、将来に備えたいという方は再投資を選択する方が賢明です。

REITの基準価格が上がった場合は再投資を控えたいので私は毎月分配金として受け取っています。

また、REITは途中解約という制度がないため、株式市場で売買されることになりますが、株式ではないため差し値ができないので注意が必要です。

したがって、安値で買え高値で売れた場合はその差額益を得ることができるため、毎月分配金を得ながら、差額益を狙っていくという方法もあります。

2016年の2月に一時的な暴落があったので、張り込んでREIT銘柄を買い込んだのですが、現在は一口当たり約500円ほどあがっているので、差額益だけでもかなりの額になりました。

 

REIT(不動産投資信託)のリスク分散は必須?

ここまでの話を聞くと、『REITってすごい優秀で自分も投資したい』と思った方も多いでしょう。

しかし、REITはあくまで不動産を運用対象とした投資信託であるということを頭に入れておかなければなりません。

というのも、現在はFF金利が0.25➜0.5%に上がった程度ですが、リーマンショック時は金利が5%~6%となり、ほぼすべてのREIT銘柄が軒並み大暴落を起こしました。

その結果、現在は以前の基準価格の1/3~1/2になっていて、現在も低空飛行を続けています。

まず、最低限行うリスク分散としては

投資時期をずらす

投資銘柄を分散

という2つのリスク分散を行っておかなければなりません。

また、他にも株式投資やFXなどを行っている方は、REITの投資比重を全体の10%~20%程度にまとめておくことが必須です。

1000万円を元手に投資しているのであれば、REITに上限200万円ほど投資するスタイルで、その200万円を一点の銘柄に投資するのではなく、複数の銘柄に投資することが手堅いといえます。

それぞれのREIT銘柄は、異なるフィールドで資産運用しているとしても、必ず連動して基準価格が上下することがあります。

そのため、毎月の分配金を多く得ようとREITに多額の資金を入れてしまうのは、非常にリスキーなので気をつけたいところです。

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今回は、【REIT(不動産投資信託)とは?市場と今後の動向】について簡単にお話させていただきました。

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