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銀行融資に必要な書類とは?【物件入手までの流れ】

Vive La Palestina
前回の不動産に関する記事は、『不動産投資で審査落ちの方でも銀行融資を受ける裏ワザとは?』をご覧ください。

不動産の大家になり毎月家賃収入を得ることは、多くの方にとっての夢でしょう。

現に、この記事をご覧になられている方は、これから不動産投資をしようと意気込んでいる方がほとんどではないでしょうか?

不動産投資は、大きなお金を動かさなければなりませんので、客観的な評価、周到な準備、そして細かく計算された事業計画が必要になります。

しかし、99%の方は銀行でローン(事業性融資)を利用し不動産を購入するはずです。

つまり、不動産投資するためには銀行の融資突破は必須なのです。

そこで、今回は『銀行融資に必要な書類とは?【物件入手までの流れ】』をテーマにお話させていただきたいと思います。


銀行融資を通過するには頭金が必要!?

アパートやマンション、木造、鉄筋コンクリート、ローンを組んでそれぞれ物件を購入するとしても、頭金が必要になります。

不動産投資である程度実績を積んでいる方やよほどパーソナルデータ(属性)が良好な方であれば、中にはフルローンを組むことができる方もいるかもしれませんが、それでも契約時の手付金や諸費用は、一旦購入側で負担しなくてはなりません。

銀行融資を受ける際の頭金としては、最低でも物件価格の10%は用意しておかなければなりません。

できれば、30%ほどあれば文句なしです。

というのも、フルローンは無理でも『物件価格の90%融資で返済期間は15年でOK』という場合や『あなたの属性なら、築15年以上でも物件価格の80%の融資をしましょう』ということもあります。

それでも、契約時の保証料や融資手数料で持ち出しが100万円近くに上ることもありますので、頭金とは別に50万円~100万円程度の自己資金は用意しておくようにしましょう。

 

銀行融資に必要な資料とは?

物件を購入するときに最も大切なのは、『いかに多くの融資を受けることができるのか?』ということはすでにお分かりいただけたかと思います。

というのも、不動産投資の最大の魅力は、少ない頭金で購入する物件を担保にしてお金を借りることで大きなレバレッジ(少ない資金で大きいお金を動かす)をかけられるという点ですよね。

そのため、融資を受ける際には以下の書類の用意するようにしましょう。(一例です。)

銀行融資に必要な書類

物件の資料
●販売図面
●物件価格
●公図
●レントロール(家賃表・入居状況)
●納税通知書(固定資産税・都市計画税)
●物件のアピールポイント(この物件に対する需要、周辺環境)
●現在の入居率を上げるための具体的な対策

返済シミュレーション資料
●入居率90%、80%、70%を想定した場合
●融資額、金利、返済期間の違い(数パターンを想定)による15年、20年、30年間のキャッシュフロー
●融資希望金額と期間


自分の資料
●家族構成
●経歴(最終学歴・就職履歴)
●勤務先(住所・所属・役職・勤続年数)
●過去3年の所得(源泉徴収表)
●今年の給与明細
●ボーナス明細と年収予測
●確定申告書(初めて不動産を購入する方は不要)
●不動産投資に関する姿勢や投資スタイルをまとめたレポート

所有物件資料
●収支一覧(購入額・借入金・入居状況・固定資産税・現状のキャッシュフロー)
●登記簿謄本のコピー
●ローン返済表

金融資産一覧(財産)
●年金
●財形貯蓄
●銀行預金
●株
●債権
●退職金(過去の退職金例や予想でも可


上記をご覧いただくと

『え?こんなにも資料が必要なの?』と思われるかもしれませんが、これぐらいは用意していて当然のレベルだとお考えください。

というのも、銀行はきちんとした考えを持っている人、属性が良い人、将来性が見込める物件には投資をしたいと考えています。

不動産投資をするにあたって、銀行融資を受けたい場合、『銀行に出来るだけ良い部分だけを見せよう。。。』と思いがちです。

最近は、景気も右肩上がりで銀行は不動産投資を行う資金を貸したいと考えているので、属性(勤務先や収入などの個人情報)が良く、計画性と戦略性を持っている人には資金を貸してくれる可能性が十分あります。

ただ、同じ銀行でも都市部、地方の支店で対応は異なりますし、それぞれの銀行によって不動産投資への融資スタイルに差があります。

では、実際の物件入手の流れはどのようになるのでしょうか?




物件入手の流れは?

物件入手の流れを確認していただければ、少しは不動産を購入するイメージが湧くかと思います。


物件入手までの流れ

Web等で目当ての物件を探す

不動産業者に資料を請求する

現地を見に行く

買い付けを入れる

売買契約を結ぶ(手付金を入れる)

銀行に融資を申し込む

決算・登記する(司法書士)

不動産の大家に

このように、Webなどで目当ての物件を見つけてから、実際にその物件の大家になるためには上記のような流れになり、最低でも1か月はかかると考えて動いた方が良いでしょう。

特に銀行に融資を申し込んで、実際に融資が決定するまでは様々な役職を通過しなければならないため、時間がかかることがあります。

通常は、銀行融資を受ける際、他の人と同一線上に比較されてしまうため、少しでもマイナス要素があればはじかれてしまうことも珍しくありません。

かし、私の紹介であれば、銀行融資を突破する確率を各段に上げることができます。

怪しい勧誘や詐欺商材を売りつけるような真似は致しませんのでご安心ください。

実は、あるお方の力を借りることで銀行の融資を突破するという方法なのですが、そのためには、事前にある程度私が紹介する人の属性や投資したい不動産の希望などをお聞きする必要があります。

そこで下記に、個別面談会というフォームを用意しましたので、必要事項を記入していただき送信してください。

『2017年中に不動産を購入したい!』
『他の銀行で断られてしまった。。。』
『どうしても、融資を通してほしい』

という方のみ、下記のフォームに記入していただき送信してください。

今後の流れについてご説明致します。

それでは、よろしくお願い致します。

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