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初心者が知っておくべきREIT(リート)銘柄の選び方と7つのポイント

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前回は、『今後のRIET(リート)の動向・推移と不動産市場の未来について』をテーマにお話させていただきました。

今後、REITはますます盛り上がっていく投資ということで、まず間違いありません。

実は、REITと一言で言ってもその銘柄により、投資スタイル、、投資対象や展開している地域や国はそれぞれ違います。

もちろん、体力となる資本も大きく異なります。

現在、J-REITだけでも50以上の銘柄があり、海外リートも含めると数百を超える銘柄があります。

初心者の方がREITを始める多くの場合は、はじめにメガバンクで『おすすめのREIT銘柄はありますか?』と質問するかと思います。

そうすると、投信営業担当から『投資していただいた資金が減るリスクを最小限に抑えたぱREITのパッケージ(数個の銘柄をセットにした商品)がありますよ!』とリスクは低いが、リターンももちろん低い、商品を掴まされる可能性が非常に高いです。

REITというのは、投資の中でも比較的リスクの高い商品になっているので、貯金残高や資産に対し、REITへの投資が多すぎる場合は、注意を促されることもあります。

しかし、私は現在、REITで年間利回り25%~30%を得続けています。

もちろん、損はしていないですが、過去に思ったより儲からなかった銘柄もあります。

が言いたいかというと、『REITは銀行任せにするのではなく、自分の知識を養い自分が理想とする投資スタイルで熱い銘柄に投資をすれば良い』ということなんです。

そこで、今回は『初心者が知っておくべきREIT(リート)銘柄の選び方と7つのポイント』をテーマにお話したいと思います。




REITで最低限知っておいた方が良いポイントは?

まず、REITで知っておかなければならないことについてお話しておきます。

言い出すとキリがないのですが、『最低限これだけは知っておいてほしい!』というポイントを紹介しておきます。

私は、基本的に海外リート専門なのですが、J-REITでもポイントは同じなのでぜひ頭に入れておいてくださいね。

REIT銘柄は、3つの運営方法に分かれます。

たった3つなので、簡単ですよね。

REIT銘柄3つの運営スタイル
特化型
↳ある一つの分野の不動産に特化して投資する運営スタイルです。特化型スタイルの場合は、

住宅特化型➡不景気になっても、家を売る人は少ないため、景気に左右されにくく、長期的な安定が望めます。

オフィスビル特化型➡景気が悪いとランニングコスト削減や撤退ということでオフィスビルから出て行ってしまいます。つまり景気に左右されやすく、回転性が速いハイリスク・ハイリターンな運営スタイルといえます。

ホテル・リゾート特化型➡リゾートホテルやリゾート施設などへ特化した運営スタイルですが、業績は運営している会社や景気に大きく左右されるので、オフィスビルと同様ハイリスク・ハイリターンといえます。

物流特化型➡物流特化型は、一見景気の影響を大きく受けそうですが、実は住宅特化型と同様、安定性が高いという特徴があります。景気が悪くても、物流はある程度の安定した需要があるため、収益が安定しているからです。ただし、テナントが撤退した場合は、ダメージが大きいので注意です。

複合型
↳ある特定の不動産だけに特化して投資するのではなく、オフィスビル、マンション、アパート、というように複数の不動産にリスクを分散して投資するスタイルです。複合型では、2種類の用途の不動産に投資します。

総合型
↳総合型は、その名の通り、リスクを分散するため3つ以上の用途の不動産に投資する運営スタイルです。複合型よりさらにリスク分散の色が濃く、REITに安定性を求める人は総合型がおススメです。

このように、REIT銘柄では3つの運営スタイルがあり、自分の投資スタイルとREIT銘柄の運営スタイルが一致するのが理想的です。

J-REITの配当利回りは足元で3.5%強で長期金利が0.3%。

その差(スプレッド)が3%を超えた中でJ-REITの利回り魅力はありますし、少しリスクが高くなりますが、年間利回りが20%を超えることも十分可能です。

では、REIT銘柄を選ぶ際に重要になってくる項目についてご説明したいと思います。

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REIT銘柄を選ぶ際に重視する7つのポイントとは?

では、次に【REIT銘柄を選ぶ際に重視する7つのポイント】についてご説明します。

REIT銘柄を選ぶ際に重視する7つのポイント

投資法人の信用格付け
↳信用格付け(属する国、財務状況、業界などの分析を行い、どの程度信用できるのか記号を用いて評価すること)では、最高ランクがAAAでAA・A・BBBといった順に評価されます。

ランクが高いほうが信用性が高いと判断され、銘柄を選ぶ重要な指標の一つとなるので、必ずチェックするようにしましょう。

内部留保・分配金余力・分配余裕月数の程度
↳内部留保は、そのREITにどの程度体力があるのか、そして分配金余力や分配余裕月数は、足元の分配水準が後何ヶ月継続できるかを示しています。

これらが安定しておらず、十分な体力が無いREIT銘柄は、リスクが高いため、投資する際にはある程度基準価格の下落や分配金の値下げなどを覚悟しておかなければなりません。「100円以上の分配=分配金が高く、余裕月数(継続余地)が長く、足元(直近1年)のパフォーマンスが良いもの」

「100円未満=健全な水準で分配金を出しているもの」

「超高分配=直近2カ月以上にわたって150円以上の分配金を出しているもの」などいくつもに分類することもできます。

中長期に渡って安定したキャッシュフローを確保したいのであれば、足元の分配額にとらわれずに余裕月数が長いファンドを選ぶようにしましょう。

不動産売買履歴
↳不動産の売買履歴では、そのREITの財務状況が反映されていることがあります。

例えば、一時的に不動産が値下がりしているにもかかわらず、その物件を適当でないタイミングで売却しようとするのは、損してまで現金化しなければいけない証拠といえます。

J-REITが契約している不動産はだいたい2~3年ですので、稼働率が良ければ物件を売る必要はないため、不自然な売買がないかをチェックしましょう。

保有物件の稼働率
↳それぞれのREIT銘柄が保有している物件数やその物件の稼働率をチェックすることは非常に大切です。

健全な経営ができていれば、高い稼働率で収益性も良いですが、稼働率が比較的低い場合は、少し要注意です。

稼働率が低下してくるとREITの体力も目減りしてくる可能性も高くなり、基準価格や分配金の下落に直結します。

NOI利回り
↳NOI利回りというのは、NOI(準営業利益)を物件価格で割った指標のことです。

NOI利回りが高いほど収益性が高く、効率的に運用ができていると判断できるため、銘柄を選ぶ際にとても重要な指標であるといえます。

日経平均との比較
↳REITでは、それぞれのファンドマネージャーがベンチマーク(市場の平均値)を上回ろうと必死で奔走していますが、実際にはベンチマークを超える投資信託は、半分以下で3~4割ほどしかありません。

J-REITでは、日経平均株価指数を超える業績で運営できているREIT銘柄が優良だといえます。

ただ、日経平均株価指数やベンチマークを上回るために、ハイリスクなデリバティブ取引(先物取引やオプション取引、スワップ取引など)を積極的に行っているREITはリスクが高いので要注意です。

過剰分配の有無
↳高利回りの海REITでは、通貨選択型など、毎月分配型の定番となっており、根強い人気を維持していますが、月々の分配額が100円を上回るものほど分配余裕月数は短い傾向にあるといえ、身の丈に合った以上の分配を行っているため、基準価額の低いファンドが多いのも特徴です。

過剰な分配をしているREIT銘柄は健全な経営ができているとは言い難く、急な基準価格の下落や分配金の下落などがある可能性が高く、投資先としては好ましくありませんので、高い分配金に踊らされないよう注意しましょう。

REIT銘柄をある程度絞った後は、上記の7つのポイントで再評価していきましょう。

次は、実際にREITへ投資している私が重要視している3つの見極めポイントついてお話したいと思います。

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REITでは資本とリスク分散が大切ってホント?

今回、REIT銘柄を選ぶ上で、非常に有意義な情報をお伝えしてきました。

これらの情報は、今まで情報に振り回されていた人にとっても貴重ではないかと思います。

海外で有名な成功している投資家も10%~20%はREITで占めているというぐらい、投資で成功するには必要不可欠なREIT。

最後に、実際私がREIT銘柄を選ぶ上で最重要項目としてチェックしていることについて特別にご紹介しておきたいと思います。

実は、私はREIT銘柄を決め実際に投資するまでに1ヶ月~3ヶ月の期間を設けています。

その期間でチェックしておくことは以下です。

REIT銘柄選びで失敗しない3つの見極めポイント
REIT銘柄の業績の変化
↳過去の業績や現在の運営状況を観察しておかなければなりません。年間利回りが良い銘柄でも、それは表面利回りである場合も多く、また自分がチェックしている間に分配金の金額が下落してしまい、当初予定していた利回りから下振れしてしまうことも珍しくはありません。

簡単に情報をチェックして『この銘柄に投資したい!』と思っても、しばらく様子を見ることで客観的に評価し、冷静な投資をするよう心がけましょう。

分配金を吐き出したときの株価の変動
↳REITでは、分配金を毎月配当する毎月分配型と毎月追加投資する再投資型、などがあり、私は毎月分配型タイプを選択しています。(といっても、分配金は他の銘柄に投資していく、完全複利運用を心がけています。)

毎月分配型というのは、『これはもはや不労所得だ!』と夢が膨らみますが、その夢は夢でしかない場合も少なくありません。

というのも、毎月分配型というのは『毎月分配金を投資家にお支払いします。』というタイプのREITで、必ず毎月分配金があるわけではないですが、不動産投資で利益が出ていなく、極端な話、赤字でも分配金を支払わなければなりません。

分配金は、資産から支払われるため、分配金を吐き出すと必ずといってよいほど、基準価格が一時的に下落します。

たいていは、分配金が支払われてから次の分配金までの間に基準価格は回復するのですが、業績が良くないREIT銘柄は回復しないこともあります。

優良なREIT銘柄ほど、一時的な下落が少なく、また回復が早いという特徴があります。

日経平均や米ドル/円などの為替の影響による株価の変動
↳海外REITは、日経平均に左右されにくいと言われますが、実際は左右されています。

日経平均が落ち込んだときは、REITも下がることが多く、海外REITであっても為替の影響をモロに受けています。

J-REITであれば、なおさら日経平均や為替の影響を受けますので、投資したいと思っている銘柄が日経平均や為替の影響をどの程度受けているかを分析しましょう。

もし、ある程度調査ができている場合は、基準価格が値下がりしてもメンタル的に凹むこは少なく、『日経平均が上がれば、また基準価格も上がるだろう。』と構えることができます。

REITでは、基準価格の下落は日常茶飯事で、私も1日に数十万凹むことはしょっちゅうです。

基準価格が下がることに強くなることもREIT投資においては重要なのです。

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いかがだったでしょうか?

今回は、『初心者が知っておくべきREIT(リート)銘柄の選び方と7つのポイント』についてお話させていただきました。

関連記事➡2016年ブラジルレアル相場と今後の見通しについて

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