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優秀な不動産管理会社のポイントと選び方とは?

そう前回は、『銀行融資に必要な書類とは?【物件入手までの流れ】』をテーマにお話させていただきました。

不動産投資で銀行融資を受けるには、書類がたくさん必要になります。

もちろん、書類を揃えるだけで融資を受けられるということではないのですが、銀行側が求めている書類を事前に用意しておくことで好印象を与えることができます。

特に【返済シミュレーション資料】は、銀行にとって『この人はどれだけ細かい事業計画プランを持っているのか?』を判断する重要な書類になるので、自分一人で作成するより、不動産投資を長年している方や不動産管理会社、銀行員などの意見も取り入れながら作成することがおすすめです。

ただ、頭に入れておきたいのが、『不動産投資は不動産を購入してからがスタート』だということです。

不動産投資では、トラブルがつきものです。。。

不動産の仲介業者から
『今、満室の状態で利回りが〇〇%です。』
『この物件はなかなか出てこないんで買うべきです!!』

と煽られ、何とか購入できたとしても、後から欠陥入居者の細工周辺環境の悪さをはじめ様々なトラブルが発生したり気づいたりということは珍しくありません。

そんなとき、頼りになるのが【不動産管理会社】です。

不動産管理会社は、
不動産のオーナーと入居者の間に入り、入居者トラブル、物件トラブルの相談・解決から、物件や環境の安定維持(清掃・管理)を主に行います。

といっても、不動産管理会社も良し悪しがあり、頼りにならない不動産管理会社に自分の所有する不動産の管理を任せてしまうと、入居者が埋まらなかったり、管理がずさんだった場合、収入に直接悪影響を及ぼしてしまいます。

そこで今回は、【優秀な不動産管理会社のポイントと選び方とは?】をテーマにお話させていただきたいと思います。

これから不動産投資を始めたい、と思っている方はこちらに記入してください↓


管理会社によって物件の入居率は変わる?

先述しましたが、不動産投資において不動産管理会社の存在はなくてはなりません。

経費節約のため、『私は、管理会社を使わず自分で管理するつもりだ!』という方や自分の生活圏内の不動産であれば、『自宅から近い物件だから自分で管理できそう』と考える方もいるかと思います。

しかし、実際”不動産の管理はそんなに甘くありません。

不動産の運営・管理を自分でしているオーナーさんは、

●とにかく自分で管理したい
●DIYが大好きで細かい現場作業が苦にならない
●物件を複数持つ予定がない
●不動産投資だけで生計を十分立てることができる
●入居者トラブルなども自分がすべて解決できる
●戸数が少なく、管理会社の必要性をあまり感じない


という特徴や考えがあります。

不動産管理会社では、

(例1)
管理費5%+清掃費1万円
客付けに強い
広告費ゼロ

(例2)
管理費+清掃費で約5%
物件の管理メイン
広告費1か月分

などなど、その不動産管理会社によって、料金体系や強みは全く異なります。

ちなみに、不動産の仲介業者より管理会社のほうがリフォームや清掃点検など継続的に収入があって安定していますが、継続的にオーナーが管理会社にお金を払っていくからこそ、どうせなら優秀な不動産管理会社を選ぶべきです。

同じ系列のチェーンでも、母体の管理会社が大きく管理がよくできているところもあれば、管理物件が非常に多い、自己管理物件の入居率が常時90%以上を維持している、などなど同系列の支店によっても強みは異なりますし、明らかに差があります。

では、優秀な不動産管理会社のポイントと選び方についてみていきましょう。






優秀な不動産管理会社のポイントと選び方とは?

優秀な不動産管理会社といっても、まず全国展開している不動産管理会社か、ローカルの不動産管理会社かの違いによって業態や特徴が異なります。

私が付き合いのある不動産管理会社は、全国展開している不動産管理会社の支店で、土地の買い付けや建築、不動産仲介、物件管理までその業態は幅広くなっています。

ただし、その代わりに管理費が非常に高額でオーナーの持ち出しが多い(物件の修繕費、広告費など)のが特徴です。

これは、
『あの不動産管理会社が管理している物件はどれも素晴らしい外観だ!』
『やっぱり不動産の契約や売買、管理はあの不動産管理会社に任せよう!』
と、エンドユーザーに認識させるブランディング戦略となっていて、各不動産のオーナーがそのブランディング構築のために様々な費用を負担しているのが実情です。

しかも、その不動産管理会社に管理を任せたからといって入居者を増やしてくれるとは限らないのが、これまた落とし穴なのです。

そう考えると、多少不動産管理会社に不満はあったとしても、費用対効果が高く客付け力が高い不動産管理会社に任せるほうが良いといえます。

その他に、優秀な不動産管理会社

優秀な不動産管理会社を見抜くポイント

〇管理料は他の管理会社と比べて高すぎないか?
〇業務範囲(清掃を含むのか)は?
〇リフォームや物件雰囲気作りは自由にさせてくれるのか?
〇敷金や積立金の管理をオーナーに任せてくれるのか?
〇入居率アップの具体策とその実績はあるのか?
〇周辺の環境や物件を知り尽くしているのか?
〇管理物件の入居状況の把握は良いのか

などは、優秀な不動産管理会社を見抜く上で重要なポイントになりますので、必ずチェックしておきましょう。

管理料に関しては、管理料と清掃料がセットになっている場合もありますが、自分の生活範囲に物件があり清掃を自分で行うつもりなら、清掃は無しで物件の管理だけを任せる、という形であれば経費を削減できます。

また、チラシ広告からWeb広告、など入居率を上げるあげるために常に全力で動いている、倉庫の扱いやトランクルームの管理など業務範囲が多いなど、は当然プラス印象になります。

最後に、最も大切なのは『目先のことだけに囚われず、いくつかの管理会社を比較した上で、総合的に判断する』こと。

管理会社選びは慎重になりましょうね。

Vive La Palestina

いかがだったでしょうか?

今回は、【優秀な不動産管理会社のポイントと選び方】をテーマにお話させていただきました。


こちらも合わせてご覧ください。
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